【持ち家VS賃貸】永遠のテーマに対する不動産投資家である私の見解は？

こんにちは、ヤマトキです。

持ち家VS賃貸、これってあらゆるメディアや投資家、ハウスメーカーがポジショントークを重ね、
明確な答えが出ていない永遠のテーマですよね。

この2つについて、今回答えを出しますなんてものでは決してありません。
私なりに収支、精神的な費用対効果の観点でどちらが良いのかという持論をお伝えできればと思ってますので、
受け取り方はみなさんに判断いただきたいと思っています。

持ち家と賃貸のメリット

まずはあらゆるメディアで書かれているため、
改めて細かく解説はしませんが一般的にどんなメリットが言われているか列挙してみたいと思います。

持ち家

メリット

• 自分の城ができたという満足感
• 間取りな内装など自由にリフォーム可能
• 老後にはバリアフリー仕様など自分の状況や状態に最適な形にできる
• 社会的信用を得られる
• 万が一の時に、団体信用生命保険でローンが0になる
• 返済した元金は資産として積み上がる

デメリット

• 不動産取得税・固定資産税がかかる
• 購入時の諸経費がかかる
• 気軽に引越しができない
• 地価下落リスクがある（逆に上昇するメリットもある）
• 金利変動リスクがあり、ローン返済額も変わる可能性がある
• 収益物件購入時の融資を受ける際に負債として計算される

賃貸

メリット

• 融資を受けていないため生活破たんするリスクは低い
• ライフスタイルに合った広さや家賃の物件に引越し可能
• 近隣トラブルがあっても気軽に引越しをすることができる
• 収入状況にあわせて物件のグレード調整できる

デメリット

• 2年に一度の更新費や引越しする場合の費用がかかる
• 同じ場所に住んでいても家賃があがるリスクがある（下がるメリットもある）
• 自由なリフォームができない。
• 持ち家のローン返済額と、賃貸の家賃を同額にして比較したら一般的に物件スペックは賃貸が低くなる
• 老後もずっと家賃は発生する

以上がそれぞれのメリット・デメリットです。

収支、費用対効果で考えてみよう

では、持ち家と賃貸のどちらが良いのか

正直、いろいろな方が述べているように
その人の職業や生活スタイル、エリアや物件などの状況状態で異なるので
すべての人にこちらがおすすめなんてことは言えません。

ただ、私の場合、
どちらが良いかは上でも記載した通り、
金額的な収支と精神的な費用対効果で考えるようにしています。

 

先に結論から言いますが、上記指標で見た場合は
”持ち家”
をおすすめします。

では、収支から見ていきます。

収支

収支の計算上、以下の要素を計上していきます。

【持ち家】

• 購入諸経費
• ローン返済額
• 物件取得税
• 固定資産税
• 住宅ローン減税

【賃貸】

• 家賃
• ２年ごとの更新費

※家賃の条件は持ち家と同じエリアに同じスペックに住んだ時
※引越しは行わない（引越し費は含めない）
※駐車場代はマンションの場合、賃貸も分譲もかかるので含めない

この条件で1年ごとに収支がどうなるかを考えていきます。

持ち家の収支

計算しやすいように例をあげていきたいと思います。

例）物件購入価格（ローン額）：￥5000万
金利：0.75、ローン期間：35年
購入時諸経費：350万

ローン返済額：￥13.5万/月
固定資産税：￥12万/年
物件取得税：￥30万円
住宅ローン減税：¥40万/年
※住宅ローン減税は10年間しか受けられないためMAX￥400万とします

この例で計算すると

となります。

では5年後、10年後、15年後、20年後にどうなっているか

 

賃貸の収支

例）家賃：￥17万/月
更新費：１ヶ月分
※上記持ち家と同じエリア、同じスペックとした場合の家賃
ここはエリアによって変わるので自身でSUUMOやHOMESで同じエリアで同じスペックの物件の
家賃を調べてみてください。

この例で計算すると

これを見ると5年目の時点で収支上、持ち家が勝つ結果となっています。

 

ただ、「ちょっと待った！」とツッコミを入れる方もいるかもしれません。
「おそらく賃貸だったら持ち家と同じスペックには住まないよ！」
「家賃を同じくらいで比べるべき！」と。

ただ、実際にこれを読まれている皆さんの今の状況はわかりませんが
先々家族が増えていくと必然的に
部屋の広さはそれに伴い広くしていったりグレードを上げていく必要がでてきて、
持ち家のローン返済額として払っていくような家賃の部屋に住むのはおそらく厳しくなってきます。

ですので、比較する際には同じエリア、同じスペックにするという考えが必要になります。
条件によって同じエリア、同じスペックの家賃とローンの差額は変わってくると思うので
ご自身が持ち家購入を検討しているエリアで比較してみるとよいでしょう

忘れてはいけない資産価値

ここで忘れてはいけないのは資産価値です。

賃貸は何年住んでも資産価値は残らないですが、
持ち家の場合、ローン返済してきた額の元金部分は自身の資産として積み上がっていきます。

例えば、上の例の5,000万円のローンを受けていた持ち家の場合、
20年後には¥2,514万の元金返済がされているため、
残債は￥2,486万となっています。

では20年の時点で売却をした場合、
建物価格はほぼ0になったとしても、
土地の価格は残るため、土地価格が下落しづらいエリアに買うことで
売却時に利益が得られることになります。

例えば￥5,000万のうち
土地：￥3,000万
建物：￥2,000万
で購入していた場合、20年後に土地価格が落ちなければ￥3,000万円で売却可能です。

ですので、￥3000万-¥2,486=¥514万の利益が出るのです。

ですので、持ち家を買うときは
地価が落ちづらいところが良いのです。

伸びるエリアを買えたらいいのですが、
それがわかれば投資家として大成功できてしまうくらい難しいことなので
一般の人には難しいでしょう

しかし、落ちづらいエリアであれば

• 駅近
• 都心

などのキーワードに予測もいくらかしやすいと思います。

費用対効果

上記で同じエリア、同じスペックの場合、
収支では持ち家が勝っていましたが
費用対効果という点ではどうでしょうか。

全く同じスペック、同じエリアであれば、
そこまで大きく大差がないかもしれません。

賃貸はいつでも引越しできるメリットはありますし、
持ち家も自分の好きな仕様にリフォームにできたり、自分の城という満足感も生まれるメリットがあります。

では、持ち家と賃貸の長期的な収支を同じにした場合はどうでしょうか。
おそらく賃貸のスペックは断然下がると思います。

つまり、同じ収支で生活しようとした場合、
持ち家の方が悠々自適に生活ができるのです。

以上の点から私は持ち家が良いと判断しました。

不動産投資家としてはどうなのか

確かに、最初に持ち家のデメリットにあげた

収益物件購入時の融資を受ける際に負債として計算される

この点について、不動産投資家にとってはマイナスに思われるかもしれません。

規模拡大を狙う場合、
住宅ローンが既に持つ負債とみなされ
初期に規模の大きい物件が買えず、
規模拡大スピードが落ちてしまうデメリットは大きいです。

ただ、マイホームを持っていたら1棟が買えないということはなく
優良業者と繋がられれば、それでもオーバーローンやフルローンを使える金融機関を紹介してもらえますし、
1棟買って安定経営ができれば、2棟目、3棟目と規模拡大も可能です。

規模拡大スピードは少し落ちても、
その間、快適な生活ができ、
自身の学習時間や趣味、そして家族が快適な生活をできる時間や空間も作れるため
ある意味、

と考えています。